EPV levert nauwelijks bijdrage aan klimaat en woonlasten
(en een 7-punten plan voor hoe het wel moet)
De EnergiePrestatieVergoeding (EPV) is door de vereniging Stroomversnelling gepresenteerd als redding voor Nul Op de Meter-woningen. Met de EPV zou de corporatie de investering terug kunnen verdienen terwijl de woonlasten voor de huurder gelijk zouden blijven. Minister Blok zorgde voor een wetsvoorstel en bijbehorend concept Besluit EPV huur. Politieke partijen zijn hoewel ook vol vragen overwegend enthousiast. Maar gaat de nu voorliggende EPV echt helpen? Analyse van de voorgestelde regelgeving en berekeningen van woonlasten en verdiencapaciteit zetten grote vraagtekens. Zie Documenten voor de gehele analyse. Hieronder puntsgewijs een paar ongemakkelijke waarheden en enkele alternatieve ideeën.
1. Blok’s EPV is niet die van de Stroomversnelling
- De huurder houdt zijn contract met het energiebedrijf;
- De corporatie kan voor de investering niet uitsluitend een EPV vragen (want deze is gemaximeerd), maar moet ook een huurverhoging in rekening brengen.
- De EPV is net als de huur een vaste vergoeding (dwz onafhankelijk van het werkelijke energiegebruik) die tussen corporatie en huurder moet worden.
- Voor zittende huurders geldt dan waarschijnlijk dat ze net als bij een normale huurverhoging ook bij een EPV-constructie direct een woonlastenvoordeel wensen, al is het alleen maar om risico’s af te dekken. De corporatie krijgt dus in de praktijk vrijwel nooit het bedrag van de gehele energierekening als investeringsvergoeding.
2. EPV zorgt vaak voor hogere woonlasten dan een huurverhoging.
- Voor alle huurders met een laag inkomen en een huidige huur onder de aftoppingsgrens leidt een bruto huurverhoging dankzij de huurtoeslag tot een lagere netto huurverhoging. Voor de EPV geldt dit niet; hier betaalt de huurder de volle mep. Voor de doelgroep van beleid valt de EPV dus helemaal niet zo voordelig uit.
3. De EPV is complex en zorgt voor extra administratieve lasten.
- De EPV wordt een nieuwe categorie in het Burgerlijk Wetboek en Uitvoeringswet Huurprijzen met bijbehorend Besluit. Onder andere om de huurder te beschermen zijn m.n.in het Besluit een aantal voor de corporatie verplichte maatregelen uitgewerkt die voor extra administratieve lasten zorgen:
4. Is de EPV dan niet nodig?
- Er is geen principiële reden om de EPV als extra vergoedingscategorie aan het Burgerlijk Wetboek toe te voegen. Ook als de EPV eigenlijk een EOV is, dan vormen de opwekinstallaties een (aangename) kwaliteit toe aan de woning die gewoon via de huur vergoed kan worden, net zoals nu gebeurt met zonneboilers, zuinige cv-ketels en PV-panelen.
- Echter, in de huidige praktijk kan de EPV best een uitkomst zijn. Maar dat is dan niet om de redenen die in de Memorie van Toelichting staan: niet omdat met de EPV de verhuurder meer duidelijkheid krijgt over de financieringstromen (dat is immers precies hetzelfde als bij een huurverhoging) en ook niet omdat de huurder meer wordt beschermd (ook in het huurrecht zit de nodige bescherming). De enige situatie waarbij de EPV een oplossing kan betekenen voor de financierbaarheid van een NOM-renovatie is die waarbij de huidige huur van de potentiele NOM-woning al dicht bij de huurgrenzen van eigen huurbeleid (kernvoorraad) of huurtoeslaggrenzen (woningtoewijzing, huurtoeslagrecht) ligt. Dan wordt nl de ruimte voor een huurverhoging en bijgevolg het verdienmechanisme beperkt. Overigens zijn de woonlasten voor een huurtoeslagontvanger bij de EPV-woning weer aanzienlijk hoger dan bij de woning met alleen huurverhoging, nl 356,- voor de NOM+EPV en 297,- voor de NOM met huurverhoging.
- Wanneer de huur plus huurverhoging boven de huurtoeslaggrens (710,-) uitkomt vervalt bij nieuwe toewijzing zelfs de gehele huurtoeslag.
5. Maar aanpassing huurgrenzen kan ook.
Huurgrenzen vormen dus de enige juridische en beleidsmatige belemmering voor de financiering van ambitieuze verduurzaming. Het is handiger om hier wat aan te doen in plaats van verder te sleutelen aan de toch al complexe en juridisch niet onomstreden EPV. Huurgrenzen kunnen eenvoudig, waarschijnlijk zonder wetswijziging via AMvB of Ministerieel Besluit aangepast worden. Ik noem even uit de losse pols twee opties:
- Optrekken van de liberalisatiegrens tot bijv. 850,- .
- Label- of EI-afhankelijke huurgrenzen: woningen met lager energiegebruik krijgen een hogere liberalisatiegrens.
Ook in de toewijzingsregels dient dit principe van hogere huurgrenzen doorgevoerd te worden. Doordat immers de woonlasten van het wonen bij hogere huren en lagere energielasten gelijk blijven of zelfs dalen, kunnen ook ‘duurdere’ woningen, dwz woningen met hogere huren dan de aftoppingsgrenzen toegewezen worden aan huurtoeslagontvangende huishoudens. Voor het huurtoeslagbudget maakt het bij de meerpersoonhuishoudens niets uit; zij krijgen voor dat deel van de huur boven de aftoppingrens immers 0% toeslag.
6. Naar integratie van woon- en duurzaamheidsbeleid
Uiteindelijk vragen duurzaamheid en betaalbaarheid echter om een meer omvattende aanpak. Wil Nederland de afspraken van Parijs nakomen dan is een enorme versnelling van de verduurzaming van de woningvoorraad nodig. Door tegelijk ook de betaalbaarheid te waarborgen kunnen meerdere vliegen in één klap gevangen worden. Betaalbaarheid van het wonen en voorkomen van armoede is immers ook een onderdeel van de duurzame samenleving.
De EPV was een nieuw element binnen bestaande kaders. De situatie vraagt echter om nieuwe kaders. Ik stel voor de duurzaamheidsversnelling een 7-puntenplan voor:
- Omvormen verhuurdersheffing naar een CO2-heffing.
- Een NOM- of A+++ woning betaalt nul heffing, vervolgens loopt de heffing op tot bijv. 1% van de WOZ-waarde bij een G-label woning;
- De CO2-heffing wordt uitgebreid naar alle huur- en koopwoningen.
- Verhoging van de energieprijzen, vooral de gasprijs.
- Zwaardere rol label (EI) en grotere staffel in het WWS, zodat energiezuinige woningen worden gestimuleerd.
- Aanpassing toewijzingsregels. Niet alleen de huur, maar de totale woonlasten bepalen of een woning financieel past bij een inkomen (of beter: huishouden-inkomen combinatie).
- Aanpassing huurtoeslag. Voor een energiezuinige woning geldt een hogere huurtoeslag-drempel. Ook de lagere inkomensgroepen –juist zij!- hebben recht op een NOM-woning.
- Corporatiehuren worden niet gebaseerd op markthuur maar op kostprijshuur. Dit komt de betaalbaarheid ten goede en vermindert het beroep op de huurtoeslag.
- Subsidies, althans in de overgangsfase, om grote stappen te versnellen (verbetering STEP).
Natuurlijk moet dit ‘7-puntenplan’ verder uitgewerkt en mogelijk ook uitgebreid worden. De voorgestelde percentages en bedragen zijn nog niet onderbouwd en dienen vooral ter illustratie van de denkrichting.
Zoals het er nu naar uitziet worden met het huidige beleid zelfs de beperkte ambities uit het SER Energieakkoord niet gehaald. De urgentie is echter enorm. Er is een combinatie van stevige push en pull maatregelen nodig om een flinke beweging op gang te brengen die klimaatverandering, woonlastenverhoging én armoede tegen gaat. Vooral van belang is dat de beleidsmaatregelen in onderlinge samenhang worden ontwikkeld om ongewenste effecten op bijvoorbeeld woonlasten van lage inkomensgroepen te voorkomen.